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　　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　《物业管理条例》第五十四条是“物业共用部位/设施设备经营程序与收益分配条款”，通过明确“利用共用部位/设施经营的法定程序”与“经营收益的归属及使用规则”，构建了“程序规范-收益确权-用途法定”的共用资源经营治理体系，解决了“擅自利用公共区域经营（如电梯广告、公共场地设摊）”“收益被侵占或挪用”“使用无明确依据”的实践痛点，是业主共有权益与公共收益规范管理的“收益守护盾”。其内涵可从立法定位、核心要素解析、实践价值、制度衔接四个层面系统解析：

　　第五十四条的核心目标是将“共用部位/设施经营”纳入法治化轨道，通过“法定同意程序+收益用途法定”的制度设计，既允许合理利用公共资源增加业主收益，又防止“无序经营”侵害业主共有权益。其立法逻辑源于：

　　（如在电梯内张贴广告、将公共绿地改为收费停车场、利用屋顶架设通信基站），收益被物业“暗箱操作”（如据为己有或不公示），导致业主“看得见收益、摸不着实惠”（例：某小区电梯广告年收入10万元，物业从未公示，业主起诉后才发现收益被挪用）；

　　：《民法典》第二百七十四条（“建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所等属于业主共有”）、第二百八十二条（“共有部分产生的收益归业主共有”）明确“共用部位/设施属业主共有，经营收益归业主”，本条是对“共有资源经营程序”与“收益分配”的

　　简言之，第五十四条是共用资源经营的“程序通行证”（明确“怎么经营”）、“收益归属证”（明确“钱是谁的”）、“用途说明书”（明确“钱怎么用”），其存在标志着公共资源管理从“无序侵占”向“规范经营、收益共享”的转型。

　　第五十四条虽为一条，但包含“经营程序”与“收益分配”两个核心维度，形成“程序合法→收益确权→用途法定”的完整逻辑链：

　　“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续”

　　本部分是共用部位/设施经营的“准入门槛”，核心是“经营需经多方同意，程序合法方可实施”，关键要素包括：

　　指业主共有的部位和设施（《物业管理条例》第三十七条），包括：-共用部位：电梯、楼道、屋顶、外墙、公共走廊、小区大门、停车场（属业主共有部分）；-共用设施设备：健身器材、消防设施、供水供电设备、通信基站、广告位（依附于共用部位的设施）。

　　-排除“专有部分”：业主房屋内部、专属阳台等不属共用部位，利用时无需适用本条（如业主在自家阳台设广告牌）；-示例：小区电梯内广告位（共用部位）、公共广场临时摊位（共用场地）、屋顶通信基站（共用设施）。

　　经营需同时征得“相关业主+业主大会+物业服务企业”同意，缺一不可：-相关业主：指共用部位/设施直接影响的业主（如电梯广告影响该单元业主，屋顶基站影响顶层业主），需征求其书面意见（如签字同意）；-业主大会：涉及全体业主共有权益的（如公共广场设摊），需经“双三分之二以上业主同意”（《民法典》第二百七十八条）；-物业服务企业：物业作为管理方，需审核经营是否影响日常管理（如广告位是否遮挡监控、摊位是否阻碍通行）。

　　-“相关业主”的界定：若经营涉及全体业主（如小区入口广告牌），则“相关业主”为全体业主，需通过业主大会表决；-反面示例：物业未经业主同意，擅自在电梯内张贴广告，业主可依据本条起诉要求停止侵权。

　　“规定”包括法律、法规及行政规章，具体手续因经营类型而异：-广告经营：需向市场监管部门申请《广告经营许可证》，涉及户外广告的需城管部门审批（如《户外广告管理规定》）；-场地租赁：需签订租赁合同（明确期限、费用、维护责任），并向税务部门申报纳税；-设施利用：如架设通信基站需向工信部门申请《无线电台执照》，涉及物业结构的需住建部门安全评估。

　　-手续不全的后果：未办理手续的，行政部门可责令停业（如城管拆除违规广告），业主可要求终止经营并返还收益；-示例：某物业利用公共绿地设收费停车场，未办理《停车场经营许可证》，被城管责令拆除，收益全额返还业主。

　　“业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”

　　本部分是经营收益的“归属与用途”，核心是“收益归业主，优先补维修资金，剩余按业主决定用”，关键要素包括：

　　收益属全体业主共有（《民法典》第二百八十二条），具体管理方式：-单独建账：物业需设立“公共收益专户”（不得与物业费混同），记录收入、支出明细；-定期公示：每季度/半年公示收益情况（如广告收入、摊位租金），接受业主查询（第三十五条“物业信息公开义务”）；-处分权：需经业主大会同意方可使用（紧急情况除外）。

　　-法律后果：物业侵占收益的，业主可依据《民法典》第二百八十七条起诉要求返还，行政部门可依据第五十六条“挪用资金”处罚（没收违法所得+罚款）；-示例：某物业将电梯广告收益5万元存入自有账户，业主起诉后，法院判决物业10日内返还并支付利息。

　　“主要”意味着收益优先用于补充专项维修资金（第五十三条），具体比例由业主大会决定（如“不低于70%”），剩余部分可用于其他用途。-补充方式：直接划入专项维修资金专户（需向住建部门备案）；-意义：缓解专项维修资金不足（如老旧小区电梯更换、屋顶维修）。

　　-示例：某小区公共收益年收入8万元，业主大会决定70%（5.6万元）补充专项维修资金，30%（2.4万元）用于小区绿化补种。

　　剩余收益或经业主大会同意，可用于：-公共设施维护：如更新健身器材、维修监控设备；-业主公共福利：如节日活动经费、困难业主补助（需符合公序良俗）；-业主大会决定的其他用途（如降低物业费）。-禁止用途：不得用于物业企业利润分红、偿还债务等非业主共有权益支出。

　　-程序要求：使用需经业主大会表决（双三分之二同意），并签订书面协议（如与施工单位签维修合同）；-示例：某小区业主大会决定用公共收益2万元更新儿童游乐区设施，物业执行后公示费用明细，业主无异议。

　　第五十四条通过“程序规范+收益确权+用途法定”规则，直接解决共用资源经营中的三大实践问题：

　　“三重同意+依规办手续”的程序，让经营行为“阳光化”。例如：某物业拟在小区广场设便民超市，需征求全体业主意见（业主大会表决通过）、物业审核（不影响通行）、办理《营业执照》，业主全程参与决策，避免了“暗箱操作”。

　　“收益归业主+专户管理+定期公示”的规则，让收益“看得见、摸得着”。例如：某小区业委会成立后，要求物业公示历年公共收益（电梯广告、快递柜进场费共20万元），发现物业挪用5万元，依据第五十四条起诉追回，全部划入专项维修资金专户。

　　“主要用于补充专项维修资金”的导向，形成“经营收益→维修资金→设施维护”的良性循环。例如：某老旧小区电梯故障需更换钢丝绳（费用6万元），专项维修资金不足，业主大会决定用公共收益（广告收入4万元）补充，剩余2万元从维修资金列支，顺利解决维修问题。

　　第五十四条是共用资源经营的“核心条款”，与条例及关联法规形成**“程序准入-收益管理-监督追责”的完整链条”：

　　：收益“主要用于补充专项维修资金”，直接充实维修资金来源，解决“维修无钱可用”问题；

　　：物业需公示经营收益明细（第三十五条“物业需公开服务费用收支情况”），接受业主监督；

　　：若物业使用人（如承租人）利用共用部位经营，需参照第四十七条“约定权利义务”，并经业主同意；

　　：物业擅自经营、挪用收益的，可依据第五十六条“责令限期改正，给予警告，并处5万元以上20万元以下罚款”；

　　第二百七十四条（“共用部位归属”）：本条“共用部位/设施”的权利基础；

　　第二百八十二条（“共有部分收益归属”）：收益“业主所得”的上位法依据；

　　第二百七十八条（“业主共同决定事项”）：业主大会表决经营事项的法定程序；

　　：第十七条（“业主大会职责”）明确业主大会“决定公共收益使用方案”，与本条“业主大会决定使用”呼应；

　　：细化广告经营、场地租赁的具体手续（如《北京市物业管理条例》第八十二条“公共收益收支公示”）。

　　第五十四条的核心意义在于：以“三重同意+依规办手续”规范经营程序，以“业主共有+主要补充维修资金+业主大会决定”明确收益归属与用途，让共用部位/设施经营从“擅自侵占”变为“规范创收、收益共享”，最终实现“公共资源利用与业主权益保护的平衡”。它像共用资源的“经营许可证”——明确“谁能经营、怎么经营”；又像“收益保险柜”——确保“钱归业主、用在实处”。

　　简言之，第五十四条与第五十三条（专项维修资金）、第三十五条（信息公开）、第五十六条（法律责任）共同构成“共用资源经营与收益管理体系”，其中第五十四条是“核心规则”，决定了“经营是否合法、收益如何分配”。它的存在，标志着我国物业管理从“公共收益被侵占”向“规范经营、业主共享”的转型，是《物业管理条例》“维护业主合法权益”立法宗旨的收益保障体现。

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